Wegfall des Wärmepumpen-Privilegs in der Heizkostenverordnung ab Oktober 2024

Rudolstadt, 23. September 2024. Zum 1. Oktober 2024 treten Änderungen der Heizkostenverordnung (HKVO) in Kraft, die die Abrechnung von Wärme und Warmwasser in Mehrfamilienhäusern neu regeln. Ab diesem Datum gelten auch für mit Wärmepumpen versorgte Gebäude die Regelungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, wie sie bereits für Erdgas- und Heizölkessel oder Fernwärme verpflichtend sind. Darauf weist DEUMESS hin, das Netzwerk mittelständischer und regionaler Unternehmen der Energie- und Immobilienbranche. Da Wärmepumpen zunehmend zur Energieerzeugung genutzt werden, sorgen die Änderungen für noch mehr Transparenz in der Wärme- und Warmwassernutzung.

Neue Anforderungen für Wärmepumpen in der Heizkostenabrechnung

Mit der Einführung neuer Regelungen im Rahmen der Betriebskostenverordnung (BKVO) und der Heizkostenverordnung (HKVO) wird die verbrauchsabhängige Abrechnung auch für den Stromverbrauch von Wärmepumpen verpflichtend. Die entsprechenden Änderungen der Betriebskostenverordnung gelten bereits ab dem 1. Januar 2024. Die Änderungen der Heizkostenverordnung treten nun zum 1. Oktober 2024 in Kraft. Der Gesetzgeber erkennt damit die zunehmende Bedeutung von Wärmepumpen in der Wärmeversorgung von Mehrfamilienhäusern an und betont den wichtigen Beitrag, den Verbrauchstransparenz für die Einsparung von Energiekosten leistet. „Wärmepumpen sind eine zentrale Technologie für die nachhaltige Wärme- und Warmwassererzeugung in Gebäuden. Darum ist es wichtig, dass auch der dafür benötigte Strom sparsam und effizient genutzt wird. Die verbrauchsabhängige Abrechnung schafft dafür den notwendigen Anreiz und Transparenz“, erklärt Hartmut Michels, Vorstand des DEUMESS e.V.

Wegfall des Wärmepumpenprivilegs

Die Änderungen der HKVO regeln entsprechend sowohl die Verpflichtung zur Abrechnung als auch die Verpflichtung zu Ausstattung mit dafür benötigten Erfassungsgeräten neu:

• In Paragraph 7 der HKVO werden entsprechend die „Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms“ als umlagefähige Kosten ergänzt.
• In Paragraph 9 der HKVO werden Wärmepumpen explizit als Energiequelle genannt, deren Kosten auch für die gemeinsame Erzeugung von Wärme und Warmwasser verteilt werden müssen.
• In Paragraph 11 der HKVO entfällt das sogenannte Wärmepumpen-Privileg, indem Wärmepumpen explizit aus der Liste der Ausnahmen gestrichen werden, für die keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen muss.
• Gemäß der Änderung von Paragraph 12 der HKVO müssen Gebäude, die mit Wärmepumpen versorgt werden, zudem bis spätestens Ende September 2025 mit entsprechenden Zählern nachgerüstet werden, um die verbrauchsabhängige Abrechnung überhaupt zu ermöglichen.

„Die neuen Regelungen sind ein logischer Schritt, um die Energieeffizienz auch bei Versorgungskonzepten der Zukunft weiter zu verbessern. Durch die verbrauchsabhängige Abrechnung von Wärmepumpen schaffen wir mehr Transparenz und Anreize, den Stromverbrauch zu senken“, so DEUMESS-Vorstand Michels weiter. „Dabei geht es auch darum, dass selbst regenerativ erzeugte Energie sehr wertvoll ist und sparsam genutzt werden muss. Außerdem bietet das Konzept allen Beteiligten eine Möglichkeit, mit dem Verbrauch auch Kosten einzusparen.“

Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in zwei Urteilen vom 27.09.2023 mit den Aktenzeichen VIII ZR 249/221 und VIII ZR 263/222 mit der Frage des Gestaltungsspielraums eines Fernwärmeversorgungsunternehmens bei der Ausgestaltung einer im laufenden Vertragsverhältnis einseitig angepassten Preisänderungsklausel befasst.

Sachverhalt
In beiden dem BGH vorgelegten Fällen ging es um die Wirksamkeit der ab Mai 2019 geänderten Preisanpassungsklausel in bestehenden Fernwärmelieferungsverträgen eines Berliner Fernwärmeversorgungsunternehmens. Aus vorangegangenen Urteilen des BGH und von Instanzgerichten ergab sich, dass die bisher von dem Fernwärmeunternehmen verwendeten Preisanpassungsklauseln unwirksam waren, da in Ihnen die Entwicklungen am Wärmemarkt nicht berücksichtigt wurden.
Die neue Anpassungsformel bindet den Arbeitspreis zu 50 % an den Energiebezugspreis des Fernwärmeunternehmens und zu 50 % an den Wärmepreisindex des Statistischen Bundesamts. Als neuer Ausgangsarbeitspreis wurde der Arbeitspreis von 2015 und als Basiswerte der Preisführungsgrößen die Jahresdurchschnitte von 2018 zu Grunde gelegt.

Entscheidung
Die Urteile stellten fest, dass die von dem Fernwärmeversorgungsunternehmen gewählte Ausgestaltung der neuen Preisänderungsklausel sich innerhalb des ihm eröffneten Gestaltungsspielraums bewegt. Dabei wurde insbesondere auch die Verwendung unterschiedlicher Referenzjahre für den Ausgangspreis einerseits und für das Markt- und Kostenelement andererseits thematisiert.
Der BGH hat zunächst seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass der Fernwärmeversorger die Preisanpassungsklausel einseitig ändern kann, wenn die bisherige Klausel unwirksam ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Preisanpassungsklauseln z. B. durch Änderung der eingesetzten Brennstoffe auch erst im laufenden Vertrag unwirksam werden können, da dann eventuell die Entwicklung der eigenen Kosten nicht mehr korrekt abgebildet wird.
In den entschiedenen Fällen war die Preisanpassungsklausel unwirksam. Das führt nach der Drei-Jahres-Lösung des BGH dazu, dass dann der Arbeitspreis drei Jahre rückwirkend von der Beanstandung durch den Kunden als vereinbarter Arbeitspreis behandelt wird. Dieser gilt so lange, bis eine neue wirksame Preisänderungsklausel vereinbart oder einseitig eingeführt wird.
Die neue Preisänderungsklausel hat die Vorgaben des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV, nach dem solche Klauseln die tatsächliche Kostenentwicklung beim eingesetzten Brennstoff (Kostenelement) und die Entwicklung am Wärmemarkt (Marktelement) berücksichtigen muss, erfüllt. Der BGH gesteht dem Fernwärmeunternehmen bei der Ausgestaltung der Klausel nach den vorliegenden Entscheidungen einen Ermessensspielraum hinsichtlich der Gewichtung der Elemente und der Auswahl der Preisführungsgrößen (Indizes nach dem Statistischen Bundesamt, Börsenpreise etc.) zu.
In den beiden Fällen hat der BGH auch das Auseinanderfallen der Referenzzeiträume für die Basiswerte der Indizes (2018) und dem neuen Ausgangsarbeitspreis (2015) bestätigt. Der Ausgangarbeitspreis war ja der nach der Drei-Jahres-Lösung ermittelte zunächst feste Arbeitspreispreis. Die Referenzzeiträume der Indizes waren die zum Zeitpunkt der einseitigen Einführung der neuen Klausel anzuwendenden zeitnächsten Basiswerte, was vom BGH als gebotene Gestaltung angesehen wird.

Praxistipp
Sollten Fernwärmeversorger, Wärmelieferanten oder Contractoren im laufenden Vertrag die Preisanpassungsklausel einseitig ändern, sollten die Gründe dafür hinterfragt werden und sichergestellt werden, dass der Kunde dadurch nicht benachteiligt wird. Ein Recht zur einseitigen Änderung der Ausgangspreise steht dem Fernwärmeunternehmen dabei nicht zu.
Auch sollte gerade in Anbetracht der Preisentwicklungen der letzten Jahre geprüft werden, ob die aktuelle Preisanpassungsregelung den Vorgaben aus Gesetz und Rechtsprechung entsprechen oder eventuell doch unwirksam sind.
Bevor man an den Versorger herantritt sollte berücksichtigt werden, wie sich eventuell die Preisbremsen für 2023 auswirken und welchen Anpassungsbedarf die Verträge an anderen Stellen noch aufweisen. Zu denken ist hier u. a. an Laufzeitvereinbarungen, Anschlusswerte oder die Umstellung auf erneuerbare Energien.

Martin Alter
Rechtsanwalt

Quelle: Newsletter der Kanzlei Strunz & Alter, Chemnitz

Rechtsanwalt Martin Alter beantwortet auf einer virtuellen DEUMESS-Veranstaltung Fragen von Wohnungswirten, Verwaltern und Messdienstleistern zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

Rudolstadt, 17.07.2023. Wie sind die CO₂-Kosten zukünftig in der Nebenkostenabrechnung aufzuteilen? Und wie werden diese in der Einzelabrechnung dargestellt? Solche und weitere Fragen beantwortet Rechtsanwalt Martin Alter am Mittwoch, 16.08.2023, auf einer virtuellen Informationsveranstaltung des DEUMESS e.V. Das Seminar richtet sich sowohl an Immobilienverantwortliche als auch ihre Dienstleister, die für die Aufteilung der CO₂-Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung verantwortlich sind.

Mit dem Inkrafttreten des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (Co2KostAufG) am 1. Januar 2023 gehen bedeutende Änderungen in der Kostenverteilung für die CO₂-Bepreisung zwischen Vermietern und Mietern einher. Bislang konnten Vermieter die Kosten für die CO₂-Bepreisung vollständig an ihre Mieter weitergeben. Mit dem neuen Gesetz werden die CO₂-Kosten für Wohngebäude nach einem zehnstufigen Modell entsprechend des tatsächlichen Verbrauchs aufgeteilt. Noch fehlt Immobilienverantwortlichen und ihren Dienstleistern, wie Submetering-Unternehmen, die Praxiserfahrung im Umgang mit dem neuen Gesetz. Doch die nächste Heizkostenabrechnung, im Rahmen derer die CO₂-Kosten erstmalig rechtskonform verteilt werden müssen, steht vor der Tür. Die Heizkostenabrechnung muss dann entsprechend des Co2KostAufG zusätzliche Angaben enthalten, wie den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten und die Berechnungsgrundlage.

Um Wohnungswirten, Verwaltern und Messdienstleistern Hilfestellung anzubieten, veranstaltet der DEUMESS e.V, der Verband mittelständischer und regionaler Unternehmen für die Erfassung von Energiedaten in Gebäuden, am 16. August 2023 von 14.00 Uhr bis 15.30 Uhr eine virtuelle Informationsveranstaltung zum Co2KostAufG. Als Experte zum Thema spricht der renommierte Rechtsanwalt Martin Alter von der auf Immobilienrechtsthemen spezialisierten Kanzlei Strunz-Alter Rechtsanwälte aus Chemnitz. Teilnehmer können dabei auch selbst Fragen zur Implementierung des Gesetzes und zur Aufteilung der CO₂-Kosten in der Nebenkostenabrechnung stellen.

„Neue Gesetze sind für Immobilienverantwortliche und ihre Dienstleister immer eine Herausforderung. Wir sehen es als unsere Aufgabe als DEUMESS e.V., mit unserem Expertennetzwerk hier für mehr Klarheit zu sorgen“, sagt DEUMESS-Vorstand Hartmut Michels. „So helfen wir allen Beteiligten, die Qualität von Prozessen und Service zu sichern – und damit auch, ein gutes Verhältnis zwischen Immobilieneigentümern und -nutzern zu bewahren. Darum richtet sich unser Angebot explizit an einen breiten Teilnehmerkreis“.

Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenlos. Eine vorherige Registrierung ist notwendig und muss über die Website des DEUMESS e.V. unter www.deumess.de/veranstaltungen erfolgen. Die Veranstaltung findet über die Konferenz-Software Zoom statt. Zielgruppe sind Abrechnungsverantwortliche von Wohnungs- und Immobilienunternehmen, WEG-Verwalter sowie Mitarbeiter von Unternehmen der Submetering-Branche.

• Auch neu eingebaute Heizungsanlagen müssen dauerhaft effizient betrieben werden, um Energieverbrauch und Energiekosten zu senken
• Nur regelmäßige Messung des Energieverbrauchs und der erzeugten Wärmemenge ermöglicht dauerhaft effizienten Anlagenbetrieb

Rudolstadt, 05.07.2023. DEUMESS, der Verband mittelständischer und regionaler Unternehmen für die Erfassung von Energiedaten in Gebäuden, sieht aktuelle Veränderungen des am kommenden Freitag im Bundestag beratenen Entwurfs des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) kritisch. Zwar begrüßt DEUMESS das Gesetz insgesamt und betrachtet die nun geplante Verbindung von kommunaler Wärmeplanung mit den Anforderungen an den Austausch von Heizungsanlagen als zielführend.
Die ersatzlose Streichung maßgeblicher Absätze des Paragraphen 71 a hingegen vermeide, dass die Effizienzpotenziale neu installierter Heizungsanlagen in Wohngebäuden dauerhaft erhalten bleiben. Dies gelte sowohl für Erdgas- oder Heizölkessel als auch für Wärmepumpen.

DEUMESS-Vorstand Hartmut Michels stellt klar:

„Die Verbesserung der Energieeffizienz ist eine der beiden tragenden Säulen der Energiewende. Erst sie wird eine flächendeckende Nutzung regenerativer Energiequellen ermöglichen. Außerdem senkt sie die Energiekosten. Das gilt auch für die Energieversorgung von Gebäuden. Darum müssen Heizungsanlagen so effizient und optimal wie möglich betrieben werden: sowohl für einen niedrigen Energieverbrauch als auch im Sinne von Versorgungssicherheit und niedrigen Betriebskosten. Das gilt auch für zukünftig eingebaute Anlagen.
Dazu wäre die ursprünglich im Gebäudeenergiegesetz vorgesehene Ausrüstung ab 2025 neu eingebauter Heizungsanlagen mit einer Messausstattung zur Erfassung des Energieverbrauchs und der erzeugten Wärmemenge sowie mit einer Energieverbrauchs- und Effizienzanzeige ein wichtiger Schritt gewesen. Der aktuell im Bundestag beratene Entwurf des GEG sieht dies aber für Wohngebäude leider nicht mehr vor.
Es ist wichtig, dass Energieeffizienz weiterhin als einfaches und kostengünstiges Mittel genutzt wird, um die Energiewende voranzubringen. Messeeinrichtungen, die Energiedaten zur Verfügung stellen und so die Effizienz von Energiesystemen überhaupt erst transparent und optimierbar machen, spielen dabei eine entscheidende Rolle.“