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Herausfordernde Aufteilung der CO2-Kosten in Wohnungseigentümergemeinschaften

Neue gesetzliche Anforderung im Rahmen der Heizkostenabrechnung stellt WEG-Verwalter vor besondere Aufgaben

Rudolstadt, 18.12.2023. Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe zwischen Immobilieneigentümern und Immobiliennutzern aufgeteilt. Grundlage dafür ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei Heizkostenabrechnungen, deren Abrechnungsbeginn nach dem 01.01.2023 liegt, muss diese Aufteilung zum ersten Mal in die Praxis umgesetzt werden. Diese Herausforderung müssen nicht nur Wohnungsunternehmen und private Vermieter meistern, sondern auch etliche tausend WEG-Verwalter in Deutschland für die durch sie verwalteten Immobilien. Auch wenn sie dabei in der Regel auf zuverlässige Dienstleister zurückgreifen, müssen gerade WEG-Verwalter die Anforderungen kennen und im Detail Besonderheiten beachten. DEUMESS, Verband mittelständischer und regionaler Unternehmen für die Nutzung von Energieverbrauchsdaten, gibt in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Martin Alter von Strunz-Alter Rechtsanwälte einen Überblick über die Auswirkungen des CO2KostAufG auf Wohnungseigentümergemeinschaften.

Aufteilung der CO2-Kosten abhängig vom CO2-Ausstoß pro Quadratmeter
Grundsätzlich gilt, dass die CO2-Kosten für alle Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023 gemäß eines Stufenmodells zwischen Gebäudeeigentümern und Nutzern anteilig gesplittet werden. Basis für die Einordnung in eine dieser Stufen ist der jährliche CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche. Der durch den Eigentümer zu tragende Anteil fällt umso größer aus, je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist. Gebäudeeigentümer müssen so im schlechtesten Fall bis zu 95 % der CO2- Kosten übernehmen – im für sie günstigsten Fall muss der Mieter die Kosten komplett tragen. Pro Tonne CO2 fallen im Jahr 2023 bereits 30 Euro an, für 2024 ist jetzt ein Preis von 45 Euro pro Tonne vorgesehen. Intention des Gesetzgebers ist, mit dem CO2KostAufG Immobilieneigentümer für Maßnahmen zur Absenkung des CO2-Ausstoßes ihrer Immobilien zu motivieren.
Einen Überblick über das Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Eigentümer sowie ein Berechnungs-Tool für die Einschätzung der jeweiligen Kosten bietet DEUMESS auf seiner Homepage unter www.deumess.de/co2-aufteilung/.

Berechnung und Zuweisung der Kosten in Wohnungseigentümergemeinschaften weniger klar geregelt
Während diese Kostenaufteilung in klassischen Mietverhältnissen mit einem Gebäudeeigentümer auf der einen und mehreren Mietern oder Gebäudenutzern auf der anderen Seite bereits ein komplexeres Abrechnungssystem und zusätzliche Informationen erfordert als bisher, erscheint die Situation in Wohnungseigentümergemeinschaften nochmals komplizierter: Zum einen gibt es hier eine jeweils individuelle Zahl an Eigentümern mit potenziell jeweils unterschiedlichem Anteil am Eigentum. Zum anderen sind die Rollen von Eigentümer und Nutzer nicht so eindeutig getrennt, wie in klassischen Mietverhältnissen – in vielen Fällen sind die Personen identisch.

CO2-Kostenaufteilung in WEG nicht immer vorgeschrieben, aber immer ratsam
Grundsätzlich ist eine Aufteilung der CO2-Kosten nur zwingend vorgeschrieben, wenn Wohnungsnutzer und -eigentümer nicht identisch sind: Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander erfolgt die Aufteilung nicht, nur im Verhältnis eines vermietenden Sondereigentümers, also Wohnungsbesitzers, zu seinem Mieter ist die CO2-Kostenaufteilung verpflichtend. Auch im Rahmen der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft muss entsprechend nicht zwingend eine rechnerische Aufteilung der CO2-Kosten erfolgen. In der Praxis empfiehlt sie sich jedoch grundsätzlich, da in WEG in der Regel auch ein Teil der Wohnungen vermietet ist.

Darum sollte in den Heizkostenabrechnungen WEG-übergreifend der CO2-Kostenanteil für den Mieter und für den Eigentümer ermittelt und ausgewiesen werden. Wenn der Eigentümer tatsächlich vermietet, muss er den jeweiligen Vermieteranteil der CO2-Kosten als „nicht umlegbare Kosten“ vom Ergebnis der Heizkostenabrechnung abzuziehen.
Falls er seine Wohnung selbst nutzt, kann er diese Daten dagegen ignorieren – oder er nutzt sie als grundsätzlichen Indikator dafür, wie energieeffizient die Heizanlage der Immobilie ist, an der er Anteile hält. Bei einem auch in Zukunft steigenden CO2-Preis steigen in jedem Fall auch seine Kosten. Die Höhe des Eigentümeranteils kann dann ein Indikator dafür sein, welches Potenzial für Energieeffizienzmaßnahmen die Immobilie bietet.

Augen auf bei Veränderung der Wärme-Preisgleitformel

Die Preise für Erdgas sind in den vergangenen Monaten gegenüber 2022 deutlich gesunken. Wärmekunden profitieren nicht automatisch davon. Immobilienverantwortliche sollten das im Blick haben.


Rudolstadt, 04.12.2023. Nach den extrem hohen Preisen für Erdgas und Heizöl im Jahr 2022 ist das Preisniveau in 2023 wieder etwas gesunken. Insbesondere Erdgas kostete im 3. Quartal 2023 zum Teil nur ein Viertel dessen, womit es im Jahr 2022 zu Buche schlug. Nutzer dezentraler, mit Erdgas betriebener Wärmeerzeugungsanlagen können davon unmittelbar profitieren. Nicht ganz so eindeutig ist die Ausgangslage für Nutzer von Fernwärme. Hintergrund sind Preisgleitformeln in den Verträgen, die abhängig von ihrer Ausgestaltung für ein verspätetes Wirksamwerden günstigerer Fernwärmepreise sorgen können.

Verzögernde Auswirkungen nicht nur bei steigenden Energiekosten

Fernwärmeverträge haben oft lange Laufzeiten und beinhalten Preisgleitklauseln, um auf unvorhersehbare Änderungen bei Energiepreisen, Lohn- und Materialkosten zu reagieren. Diese Klauseln ermöglichen eine Anpassung der Preise nach oben oder unten gemäß einer mathematischen Formel, abhängig von den Marktbedingungen.

Verzögerungen durch Preisgleitformeln bewirken im Fall von steigenden Energiepreisen eine für die Abnehmer positive Dämpfung des Preisanstiegs. Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund wurden sie von einigen Versorgern im Zuge der rasant steigenden Preise für Heizöl und Erdgas im vergangenen Jahr angepasst. Bei den jetzt fallenden Preisen haben Bewohner von Immobilien, die mit Fernwärme auf Basis von Erdgas beheizt werden, jedoch zum Teil das Nachsehen – denn die sinkenden Erdgaspreise dringen nur verzögert zu ihnen durch.

Preisgleitformeln und ihre Folgen im Blick haben

Verantwortliche von Immobilien mit Fernwärmeversorgung sollten diese Entwicklung in zweierlei Hinsicht im Blick haben:
Erstens sollten sie Änderungen von Preisgleitformeln nicht ohne weitere Prüfung zustimmen, um nicht zusätzliche Verzögerungen für ihre Mieter oder Bewohner zu verursachen. Wenn Versorger die  Preisanpassungsklausel im laufenden Vertrag einseitig ändern, sollten sie die Gründe dafür hinterfragen, um bestmöglich sicherstellen zu können, dass keine Benachteiligung der Bewohner erfolgt.

Zweitens sollten sie sich angesichts der durch die mediale Berichterstattung vermittelten gesunkenen Erdgaspreise darauf einstellen, dass auch die Bewohner ihrer Immobilien mit sinkenden Preisen rechnen. Die nun anstehenden Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2023 können in dem Fall zu verstärkten Rückfragen von Mietern oder Bewohnern führen.

Auch der Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in zwei Urteilen vom 27.09.2023 mit dem Thema Preisgleitformeln für Fernwärme beschäftigt (Aktenzeichen VIII ZR 249/221 und VIII ZR 263/222). Eine Zusammenfassung der Urteile durch Rechtsanwalt Martin Alter von der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Strunz Alter aus Chemnitz gibt es auf der Website des DEUMESS e.V. unter www.deumess.de/preisaenderungsklauseln.

Wann und wie Preisänderungsklauseln in Wärmelieferverträgen geändert werden können:

Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in zwei Urteilen vom 27.09.2023 mit den Aktenzeichen VIII ZR 249/221 und VIII ZR 263/222 mit der Frage des Gestaltungsspielraums eines Fernwärmeversorgungsunternehmens bei der Ausgestaltung einer im laufenden Vertragsverhältnis einseitig angepassten Preisänderungsklausel befasst.

Sachverhalt
In beiden dem BGH vorgelegten Fällen ging es um die Wirksamkeit der ab Mai 2019 geänderten Preisanpassungsklausel in bestehenden Fernwärmelieferungsverträgen eines Berliner Fernwärmeversorgungsunternehmens. Aus vorangegangenen Urteilen des BGH und von Instanzgerichten ergab sich, dass die bisher von dem Fernwärmeunternehmen verwendeten Preisanpassungsklauseln unwirksam waren, da in Ihnen die Entwicklungen am Wärmemarkt nicht berücksichtigt wurden.
Die neue Anpassungsformel bindet den Arbeitspreis zu 50 % an den Energiebezugspreis des Fernwärmeunternehmens und zu 50 % an den Wärmepreisindex des Statistischen Bundesamts. Als neuer Ausgangsarbeitspreis wurde der Arbeitspreis von 2015 und als Basiswerte der Preisführungsgrößen die Jahresdurchschnitte von 2018 zu Grunde gelegt.

Entscheidung
Die Urteile stellten fest, dass die von dem Fernwärmeversorgungsunternehmen gewählte Ausgestaltung der neuen Preisänderungsklausel sich innerhalb des ihm eröffneten Gestaltungsspielraums bewegt. Dabei wurde insbesondere auch die Verwendung unterschiedlicher Referenzjahre für den Ausgangspreis einerseits und für das Markt- und Kostenelement andererseits thematisiert.
Der BGH hat zunächst seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass der Fernwärmeversorger die Preisanpassungsklausel einseitig ändern kann, wenn die bisherige Klausel unwirksam ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Preisanpassungsklauseln z. B. durch Änderung der eingesetzten Brennstoffe auch erst im laufenden Vertrag unwirksam werden können, da dann eventuell die Entwicklung der eigenen Kosten nicht mehr korrekt abgebildet wird.
In den entschiedenen Fällen war die Preisanpassungsklausel unwirksam. Das führt nach der Drei-Jahres-Lösung des BGH dazu, dass dann der Arbeitspreis drei Jahre rückwirkend von der Beanstandung durch den Kunden als vereinbarter Arbeitspreis behandelt wird. Dieser gilt so lange, bis eine neue wirksame Preisänderungsklausel vereinbart oder einseitig eingeführt wird.
Die neue Preisänderungsklausel hat die Vorgaben des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV, nach dem solche Klauseln die tatsächliche Kostenentwicklung beim eingesetzten Brennstoff (Kostenelement) und die Entwicklung am Wärmemarkt (Marktelement) berücksichtigen muss, erfüllt. Der BGH gesteht dem Fernwärmeunternehmen bei der Ausgestaltung der Klausel nach den vorliegenden Entscheidungen einen Ermessensspielraum hinsichtlich der Gewichtung der Elemente und der Auswahl der Preisführungsgrößen (Indizes nach dem Statistischen Bundesamt, Börsenpreise etc.) zu.
In den beiden Fällen hat der BGH auch das Auseinanderfallen der Referenzzeiträume für die Basiswerte der Indizes (2018) und dem neuen Ausgangsarbeitspreis (2015) bestätigt. Der Ausgangarbeitspreis war ja der nach der Drei-Jahres-Lösung ermittelte zunächst feste Arbeitspreispreis. Die Referenzzeiträume der Indizes waren die zum Zeitpunkt der einseitigen Einführung der neuen Klausel anzuwendenden zeitnächsten Basiswerte, was vom BGH als gebotene Gestaltung angesehen wird.

Praxistipp
Sollten Fernwärmeversorger, Wärmelieferanten oder Contractoren im laufenden Vertrag die Preisanpassungsklausel einseitig ändern, sollten die Gründe dafür hinterfragt werden und sichergestellt werden, dass der Kunde dadurch nicht benachteiligt wird. Ein Recht zur einseitigen Änderung der Ausgangspreise steht dem Fernwärmeunternehmen dabei nicht zu.
Auch sollte gerade in Anbetracht der Preisentwicklungen der letzten Jahre geprüft werden, ob die aktuelle Preisanpassungsregelung den Vorgaben aus Gesetz und Rechtsprechung entsprechen oder eventuell doch unwirksam sind.
Bevor man an den Versorger herantritt sollte berücksichtigt werden, wie sich eventuell die Preisbremsen für 2023 auswirken und welchen Anpassungsbedarf die Verträge an anderen Stellen noch aufweisen. Zu denken ist hier u. a. an Laufzeitvereinbarungen, Anschlusswerte oder die Umstellung auf erneuerbare Energien.

Martin Alter
Rechtsanwalt

Quelle: Newsletter der Kanzlei Strunz & Alter, Chemnitz