Neue gesetzliche Anforderung im Rahmen der Heizkostenabrechnung stellt WEG-Verwalter vor besondere Aufgaben
Rudolstadt, 18.12.2023. Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe zwischen Immobilieneigentümern und Immobiliennutzern aufgeteilt. Grundlage dafür ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei Heizkostenabrechnungen, deren Abrechnungsbeginn nach dem 01.01.2023 liegt, muss diese Aufteilung zum ersten Mal in die Praxis umgesetzt werden. Diese Herausforderung müssen nicht nur Wohnungsunternehmen und private Vermieter meistern, sondern auch etliche tausend WEG-Verwalter in Deutschland für die durch sie verwalteten Immobilien. Auch wenn sie dabei in der Regel auf zuverlässige Dienstleister zurückgreifen, müssen gerade WEG-Verwalter die Anforderungen kennen und im Detail Besonderheiten beachten. DEUMESS, Verband mittelständischer und regionaler Unternehmen für die Nutzung von Energieverbrauchsdaten, gibt in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Martin Alter von Strunz-Alter Rechtsanwälte einen Überblick über die Auswirkungen des CO2KostAufG auf Wohnungseigentümergemeinschaften.
Aufteilung der CO2-Kosten abhängig vom CO2-Ausstoß pro Quadratmeter
Grundsätzlich gilt, dass die CO2-Kosten für alle Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023 gemäß eines Stufenmodells zwischen Gebäudeeigentümern und Nutzern anteilig gesplittet werden. Basis für die Einordnung in eine dieser Stufen ist der jährliche CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche. Der durch den Eigentümer zu tragende Anteil fällt umso größer aus, je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist. Gebäudeeigentümer müssen so im schlechtesten Fall bis zu 95 % der CO2- Kosten übernehmen – im für sie günstigsten Fall muss der Mieter die Kosten komplett tragen. Pro Tonne CO2 fallen im Jahr 2023 bereits 30 Euro an, für 2024 ist jetzt ein Preis von 45 Euro pro Tonne vorgesehen. Intention des Gesetzgebers ist, mit dem CO2KostAufG Immobilieneigentümer für Maßnahmen zur Absenkung des CO2-Ausstoßes ihrer Immobilien zu motivieren.
Einen Überblick über das Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Eigentümer sowie ein Berechnungs-Tool für die Einschätzung der jeweiligen Kosten bietet DEUMESS auf seiner Homepage unter www.deumess.de/co2-aufteilung/.
Berechnung und Zuweisung der Kosten in Wohnungseigentümergemeinschaften weniger klar geregelt
Während diese Kostenaufteilung in klassischen Mietverhältnissen mit einem Gebäudeeigentümer auf der einen und mehreren Mietern oder Gebäudenutzern auf der anderen Seite bereits ein komplexeres Abrechnungssystem und zusätzliche Informationen erfordert als bisher, erscheint die Situation in Wohnungseigentümergemeinschaften nochmals komplizierter: Zum einen gibt es hier eine jeweils individuelle Zahl an Eigentümern mit potenziell jeweils unterschiedlichem Anteil am Eigentum. Zum anderen sind die Rollen von Eigentümer und Nutzer nicht so eindeutig getrennt, wie in klassischen Mietverhältnissen – in vielen Fällen sind die Personen identisch.
CO2-Kostenaufteilung in WEG nicht immer vorgeschrieben, aber immer ratsam
Grundsätzlich ist eine Aufteilung der CO2-Kosten nur zwingend vorgeschrieben, wenn Wohnungsnutzer und -eigentümer nicht identisch sind: Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander erfolgt die Aufteilung nicht, nur im Verhältnis eines vermietenden Sondereigentümers, also Wohnungsbesitzers, zu seinem Mieter ist die CO2-Kostenaufteilung verpflichtend. Auch im Rahmen der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft muss entsprechend nicht zwingend eine rechnerische Aufteilung der CO2-Kosten erfolgen. In der Praxis empfiehlt sie sich jedoch grundsätzlich, da in WEG in der Regel auch ein Teil der Wohnungen vermietet ist.
Darum sollte in den Heizkostenabrechnungen WEG-übergreifend der CO2-Kostenanteil für den Mieter und für den Eigentümer ermittelt und ausgewiesen werden. Wenn der Eigentümer tatsächlich vermietet, muss er den jeweiligen Vermieteranteil der CO2-Kosten als „nicht umlegbare Kosten“ vom Ergebnis der Heizkostenabrechnung abzuziehen.
Falls er seine Wohnung selbst nutzt, kann er diese Daten dagegen ignorieren – oder er nutzt sie als grundsätzlichen Indikator dafür, wie energieeffizient die Heizanlage der Immobilie ist, an der er Anteile hält. Bei einem auch in Zukunft steigenden CO2-Preis steigen in jedem Fall auch seine Kosten. Die Höhe des Eigentümeranteils kann dann ein Indikator dafür sein, welches Potenzial für Energieeffizienzmaßnahmen die Immobilie bietet.