Am 1. Februar 2017 ist § 36 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG) über allgemeine Informationspflichten zum Streitbeilegungsverfahren in Kraft getreten.

Nach dieser Regelung haben Unternehmer, die eine Webseite unterhalten oder Allgemeine Geschäftsbedingungen verwenden, Verbraucher darüber in Kenntnis zu setzen, inwieweit sie bereit oder verpflichtet sind, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Soweit eine Teilnahmeverpflichtung oder -bereitschaft besteht, hat der Unternehmer auch Angaben zur Anschrift der zuständigen Verbraucherschlichtungsstelle zu machen.

Die Informationen müssen leicht zugänglich, klar und verständlich auf der Webseite des Unternehmers erscheinen, wenn der Unternehmer eine Webseite unterhält und zusammen mit seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegeben werden, wenn der Unternehmer Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet.

Von der Informationspflicht sind Unternehmen ausgenommen, die am 31. Dezember des vorangegangenen Jahres 10 oder weniger Personen beschäftigt haben. Es ist jedoch zu beachten, dass insoweit lediglich die Informationspflicht entfällt. Die sonstigen Regelungen des VSBG gelten auch für diese Unternehmen.

Für Unternehmen der Wohnungswirtschaft ist insbesondere zu berücksichtigen, dass deren Vertragsmuster (z.B. der Wohnungsmietvertrag) Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten. Insoweit ist demnach eine Erklärung auch im Mietvertrag zu verankern.

Nach § 37 VSBG hat der Unternehmer nochmals eine Informationspflicht im Einzelfall, wenn sich herausstellt, dass ein Streit zwischen dem Verbraucher und dem Unternehmer nicht beigelegt werden konnte.

Praxistipp:
Auch soweit eine Informationspflicht für kleine Unternehmen nicht bestehen sollte, wird eine Erklärung auf der Webseite und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen empfohlen, denn durch die Beantragung des Verfahrens entstehen Kosten, die in der Regel der Unternehmer zu tragen hat.

Für die Unternehmen der Wohnungswirtschaft besteht keine Verpflichtung zur Teilnahme an einem Schlichtungsverfahren. Ein Unternehmen kann sich aber freiwillig zur Teilnahme verpflichten. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Hemmschwelle für Verbraucher zur Beantragung eines Verfahrens, welches in der Regel online abgewickelt wird und für den Verbraucher kostenlos ist, sehr gering ist.

Die Verletzung der Informationspflicht stellt keine Ordnungswidrigkeit dar. Es können sich allenfalls Ersatzansprüche dahingehend ergeben, dass der Verbraucher vergebens Aufwendungen für die Beantragung des Schlichtungsverfahrens tätigt.

Gefahr droht aber insbesondere durch wettbewerbsrechtlich begründete Abmahnungen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), da die Verletzung der Informationspflicht als wettbewerbswidriges Verhalten betrachtet werden könnte.

Die letzte Chance, das Gebäudeenergiegesetz noch vor der Bundestagswahl am 24.09.2017 auf den Weg zu bringen, wurde von der aktuellen Bundesregierung nicht genutzt. Es ist daher derzeit nicht klar ob das Gesetzt bereits 2018 in Kraft treten wird und ob noch größere Änderungen am derzeitigen Referentenentwurf der Bundesministerien für Wirtschaft und Energie sowie Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit erfolgen werden.

Am 23.01.2017 war von den Beteiligten Ministerien ein Referentenentwurf vorgelegt worden, der nicht lediglich eine Fortschreibung der in EnEV von 2014 nach den Vorgaben der EU- Gebäudeeffizienzrichtlinie darstellen sollte.

Mit diesem Gesetz sollte das Energieeinsparrecht für Gebäude strukturell neu konzipiert und vereinheitlicht werden. Es sollte das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, EEWärmeG) in einem neuen Gesetz, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) zusammenführen. Das GEG sollte das EnEG, die EnEV sowie das EEWärmeG ersetzen und ein neues, einheitliches, aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäuden und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden schaffen. Dadurch sollten die Anwendung und der Vollzug erleichtert werden. Bisher bestehende Diskrepanzen und Inkohärenzen – etwa unterschiedliche Begriffsbestimmungen, die unterschiedliche Behandlung von Strom aus erneuerbaren Energien und divergierende Anforderungen an Anlagentechnik – sollten mit dem neuen Gesetz beseitigt werden.

Für die Messdienstbranche wären insbesondere die Neuregelungen zum Energieausweis von Bedeutung gewesen.

Nach dem Referentenentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (RefE-GEG) ist der Primärenergiebedarf bzw. der Primärenergieverbrauch der Maßstab für die Bewertung der Gebäude in neuen Energieeffizienzklassen der Energieausweise. Bislang wurde auf dem Energieausweis der Endenergiebedarf oder der Endenergieverbrauch angegeben. Zukünftig ist demnach stärker von Bedeutung, aus welchen Energiequellen die Heizenergie des Gebäudes gewonnen wird. Zudem soll im Energieausweis auch die Pflichtangabe zu den Kohlendioxidemissionen enthalten sein, die einen Vergleich der Klimarelevanz der Gebäude ermöglichen soll.

Eine Abschaffung des Energieverbrauchsausweises sieht der Referentenentwurf des GEG nicht vor

Die Anforderungen an den Aussteller von Energieausweisen sollten dadurch erhöht werden, dass er einer Fortbildungspflicht unterliegt und fremde Berechnungen nicht ungeprüft zugrunde legen darf.

Aufgrund verschiedener Urteile des Bundesfinanzhofs wurde das Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen zu § 35 Buchst. a des Einkommenssteuergesetzes (Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und für die Inanspruchnahme Haushaltsplan Dienstleistungen) umfassend überarbeitet.

Das vollständige Anwendungsschreiben kann auf der Seite des Bundesministeriums der Finanzen heruntergeladen werden.

In Bezug auf die Abrechnung von Betriebskosten und den dabei geforderten Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen sind folgende Änderungen hervorzuheben:

Der Begriff „im Haushalt“ kann künftig auch das angrenzende Grundstück umfassen, sofern die haushaltsnahen Dienstleistungen oder die Handwerkerleistungen dem eigenen Grundstück dienen. Damit können beispielsweise Lohnkosten für den Winterdienst auf öffentlichen Gehwegen vor dem eigenen Grundstück als haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigt werden.

In dem Anwendungsschreiben wird klargestellt, dass die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion einer Anlage ebenso eine Handwerkerleistung ist, wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr. Somit können künftig beispielsweise die Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen, die Kontrollmaßnahmen des TÜV‘s bei Fahrstühlen oder auch die Kontrolle von Blitzschutzanlagen begünstigt sein. In diese Kategorie fällt dann auch die jährliche Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern.

Ebenfalls als Handwerkerleistung wird nach dem Anwendungsschreiben die regelmäßigen Legionellenprüfungen in Großanlagen der Trinkwassererwärmung nach der Trinkwasserverordnung angesehen.

Das Anwendungsschreiben enthält in Anlage 1 eine umfangreiche Tabelle zur beispielhaften Aufzählung begünstigter und nichtbegünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die einen sehr guten Überblick über die Einordnung gibt.

Link zum Download des Anwendungsschreibens:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2016-11-09-Paragraf-35a-EStG.pdf;jsessionid=3A1A370893CEEA0950A0707A02585D71?__blob=publicationFile&v=4

Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15, bilde die Jahresabrechnung der WEG keine zwingende Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung, die der Sondereigentümer gegenüber seinem Wohnungsmieter zu erstellen habe. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der vermietende Sondereigentümer mit Nachforderungen wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossen ist, obgleich der Verwalter des Gemeinschaftseigentums die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig erstellt hatte.

Der Sachverhalt:
Der klagende Vermieter erstellte im Dezember 2013 die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012, die jeweils Nachforderungen auswiesen. Er gab an, zu einer früheren Abrechnung nicht in der Lage gewesen zu sein, da die frühere WEG-Verwalterin die Jahresabrechnungen für das gemeinschaftliche Eigentum in der WEG-Anlage pflichtwidrig nicht erstellt und die im Januar 2013 neu berufene und im August 2013 mit der Nachholung der Abrechnungen beauftragte neue Verwalterin diese erst im November erstellt und zur Beschlussfassung gestellt habe.

Der Hintergrund:
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die Betriebskosten jährlich binnen 12 Monaten ab dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Es handelt sich dabei um eine Ausschlussfrist, bei deren Versäumung der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist. Die Nachforderungen sind nur dann ausnahmsweise trotz Fristversäumnis auszugleichen, wenn den Vermieter an der Verspätung kein Verschulden trifft und er sich ein solches auch nicht zurechnen lassen muss.

Die Entscheidung des BGH:
Die Fristen für die Abrechnungen der Jahre 2010 und 2011 waren versäumt. Streitig war, ob der Vermieter dies auch zu vertreten hatte. Die handschriftliche Ergänzung des Wohnungsmietvertrages im Fall, wonach der Vermieter erst nach einer bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung über die Betriebskosten abrechnen müsse, sei wegen des Verbots der Mieterbenachteiligung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Der BGH nahm erstmals zu der umstrittenen Frage Stellung, ob die beschlossene Jahresabrechnung Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter sei, er verneinte dies. Nach Ansicht des BGH habe der vermietende Sondereigentümer auch dann fristgerecht abzurechnen, wenn die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen sei, denn es fehle an einer anderslautenden Regelung im Mietrecht.

Zwar entstehe die sog. Abrechnungsspitze (tatsächliche Mehrkosten gegenüber beschlossenen Vorauszahlungen lt. Wirtschaftsplan) zu Lasten des Eigentümers erst durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. Dieser Beschluss entfalte aber keine Außenwirkung gegenüber dem Mieter, der nicht Mitglied der WEG ist. Zudem gelten für beide Abrechnungen ohnehin andere Maßstäbe und Rechtsgrundlagen.

So müssten weder die Abrechnungsprinzipien (im WEG meist Abflussprinzip, in der Miete meist Leistungsprinzip) noch die Umlagemaßstände (im WEG meist MEA, in der Miete der jeweils im Mietvertrag vereinbarte) übereinstimmen. Zudem dürfe der Vermieter keine Instandhaltungskosten auf den Mieter umlegen. Der Gesetzgeber habe in erster Linie eine schnelle Rechtssicherheit mit der Normierung der Ausschlussfrist erreichen wollen. Der Mieter einer Eigentumswohnung werde ungerechtfertigt gegenüber anderen Mietern benachteiligt, wenn er länger auf eine Abrechnung warten müsse, weil die Gemeinschaft intern nicht über die Kosten beschließe.
Der Eigentümer habe vor Gericht auch nicht darlegen können, weshalb er die Versäumung nicht zu vertreten habe. Zwar sei der WEG-Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB für den Vermieter bei dessen Betriebskostenabrechnung. Der Sondereigentümer habe aber offenbar auch nichts unternommen, um eine rechtzeitige Jahresabrechnung zu erreichen. Damit konnte er den erforderlichen Entlastungsbeweis nicht führen.

Praxishinweis:
Die Entscheidung des Mietrechtssenats erging aus rein formellen Erwägungen. Praktisch ist eine Abrechnung der dem Sondereigentümer entstandenen Betriebskosten ohne die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters, die erstmals die Kosten der Gemeinschaft auf die einzelnen Eigentümer aufteilt, kaum möglich. Dazu müsste er faktisch zunächst sämtliche Gemeinschaftsbelege einsehen und zuerst eine fiktive Jahresabrechnung erstellen, um seinen Anteil errechnen zu können.

Der hier betroffene Sondereigentümer hatte sich jedoch schlicht auf dem Fakt der Verwalteruntätigkeit ausgeruht, statt den Vorverwalter zur Erstellung der Abrechnung zu zwingen oder ihn fristlos abzuberufen und durch einen fähigen Verwalter zu ersetzen.

Das Urteil belegt die immer wieder auftretenden Schwierigkeiten beim Aufeinandertreffen des Wohnungseigentums- und des Mietrechts. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber in der nächsten Legislaturperiode die in Aussicht gestellte Gesetzesreform zur Harmonisierung beider Rechtsgebiete beschließt.