Das Landgericht Stuttgart hatte sich in einer Entscheidung vom 03.07.2017 (Aktenzeichen: 5  S 116/17) mit der Frage zu beschäftigen, welche Angaben notwendig sind, um im Prozess den Heizölverbrauch für die Umlage im Rahmen der Heizkostenabrechnung nachzuweisen.

Sachverhalt

Der Kläger macht Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend. Der beklagte Mieter bestreitet die Menge des verbrauchten Heizöls. Der klagende Vermieter hatte zum Nachweis des Heizölverbrauchs lediglich die Belege für die im Abrechnungszeitraum stattgefundenen Heizöllieferungen vorgelegt. Bei der Berechnung des Verbrauchs wurde der Anfangsbestand und der Endbestand jeweils mit 0 angenommen.

Entscheidung

Die Berufungskammer des Landgerichts Stuttgart vertritt die Rechtsauffassung, dass der Brennstoffverbrauch durch den Vermieter nicht ausreichend dargelegt und bewiesen wurde. Es genüge entgegen der Ansicht des Klägers gerade nicht, lediglich die im streitgegenständlichen Zeitraum erfolgten Lieferungen darzulegen. Der Ölverbrauch kann denknotwendig rechnerisch nur unter Berücksichtigung der im Heizöltank bei Beginn und bei Ende des Abrechnungszeitraums vorhandenen Heizwärme ermittelt werden. Bei der Verwendung von Heizöl seien unter Umständen sogar nicht nur der Anfangs- und der Endstand des Heizöltanks zu ermitteln, sondern gegebenenfalls auch zusätzlich verbrauchte Additive gegen Kalkablagerungen oder Rußbildung hinzuzusetzen.

Da die Heizanlage auch vor und nach den jeweiligen Stichtagen für Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums in Betrieb war und zu diesen Stichtagen auch keine Betankung erfolgte, sei es denknotwendig ausgeschlossen, dass zu diesen Stichtagen die Anfangs- und Endbestände bei 0 gelegen haben sollen. Ohne den Nachweis des Anfangs- bzw. Endstandes ist daher eine Ermittlung des Heizölverbrauchs im Abrechnungszeitraum nicht möglich.

Eine Schätzung des Heizölverbrauchs durch das Gericht gemäß § 287 Abs. 2 ZPO ist ebenfalls ausgeschlossen. Die Regelung greife nur ein, wenn eine echte Beweisnot vorläge. Beweisnot liegt doch nur vor, wenn der Kläger dies geltend machen würde und sich nicht lediglich darauf berufen würde, dass er den Heizölverbrauch bereits durch die Vorlage der Tankrechnungen nachgewiesen habe. Zudem müsste der Kläger hinreichende Grundlagen für eine Schätzung vorgetragen haben. Eine Grundlage könne auch nicht in den vorgetragenen Heizölverbräuchen der Vorjahre gefunden werden, da auch diese Verbräuche bestritten wurden und sich aus den Abrechnungen ergibt, dass auch dort Anfangs- und Endbestände nicht angesetzt wurden.

Einordnung der Entscheidung

Die Entscheidung enthält keine neuen überraschenden Rechtsansichten, fasst aber nochmals die Pflichten bei der Ermittlung des Heizölverbrauchs zusammen.

Deutlich wird aus der Entscheidung, dass bei Fehlen einzelner Werte auch eine Schätzung möglich wäre. In diesen Fällen muss aber eine ausreichende Grundlage für die Schätzung ermittelt und im Zweifel auch dem Gericht erläutert werden.

Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass nach einer nachvollziehbaren Ermittlung des Jahresgesamtverbrauchs die Kosten für das verbrauchte Heizöl nach der first-in/first-out-Methode ermittelt werden. Dabei wird angenommen, dass zunächst das zuerst gelieferte Heizöl wieder aus dem Heizöltank entnommen wird. Bei der Kostenermittlung werden dann auch zunächst die Preise für die frühsten Lieferungen angesetzt.

Insbesondere beim Wechsel des Abrechnungsunternehmens unter Weiterführung der bestehenden Gerätemietverträge stellt sich häufig die Frage, welche Leistungen im Rahmen des Gerätemietvertrages geschuldet werden.

Ganz besonders häufig treten Probleme bei der Weiternutzung von Funkanlagen auf. Es soll daher hier beleuchtet werden, welche Pflichten des Vermieters bei der Vermietung von Funk-Messgeräten bestehen.

Nach § 535 BGB, der grundlegend auch für die Miete von Messgeräten anzuwenden ist, hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Darüber hinaus hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Für die Frage, in welchem Umfang die Funktionen der Geräte zur Verfügung gestellt werden müssen, muss also zunächst definiert werden, was als der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist. Hierzu muss der Mietvertrag hergenommen werden und geprüft werden, welcher Funktionsumfang nach dem Vertrag vereinbart ist.

Soweit im Vertrag die Miete von funkauslesbaren Messgeräten, Funkmodulen, Datenkommunikation, Knotenpunkten oder Funkgateways vereinbart ist, gehört die Funktionalität der Funkauslesung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Diese Funktionalität muss während der gesamten Mietdauer zur Verfügung gestellt werden.

Problematisch ist insoweit, dass die Funksysteme einzelner Geräte vermietertechnisch so gestaltet sind, dass eine Funkauslesung nur dem jeweiligen Vermieter und nicht auch anderen Messdiensten möglich ist. Solange die Auslösung im Rahmen des Mietvertrages durch den Gerätevermieter mit angeboten wird und die Daten auch nach Beendigung eines Abrechnungsvertrages mit dem Gerätevermieter zur Verfügung gestellt werden, bestehen keine Bedenken. Soweit die Datenauslösung jedoch abgelehnt wird, stellt sich die Frage, ob der Gerätevermieter dann seiner Verpflichtung zur Überlassung der Geräte in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand noch nachkommt.

Hier wird die Ansicht vertreten, dass bei faktischer Unmöglichkeit der Nutzung einer Funktion der Messgeräte der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt ist.

Daraus ergeben sich mehrere Rechtsfolgen.

Zum einen ist die Gerätemiete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Hier stellt sich die Frage, wie hoch die Minderung zu bewerten ist. Nach dem Gesetz richtet sich die Minderung nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung, wobei unerhebliche Minderungen der Gebrauchstauglichkeit außer Betracht bleiben.

In diesen Fällen wird in der Regel das Argument vorgetragen, dass eine Messung und analoge Ablesung der Geräte weiterhin möglich ist. Richtig ist, dass eine Nutzung der Messgeräte weiter möglich bleibt. Die Funkauslesung hat jedoch den erheblichen Vorteil, dass ein Zugang zu den Wohnungen nicht notwendig ist. Damit wird ein erheblicher organisatorischer und personeller Aufwand erspart. Dieser Nutzungsvorteil entfällt. Es wird hier daher davon ausgegangen, dass die Mietminderung zumindest bei 50 % der vereinbarten Miete anzusiedeln ist.

Darüber hinaus ergibt sich auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Nach § 543 BGB kann der Mietvertrag fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der wichtige Grund kann insbesondere in einer Vertragsverletzung bestehen. Eine solche Vertragsverletzung liegt jedenfalls vor, wenn dauerhaft die Nutzung einer wichtigen Funktionsmöglichkeit des Mietgegenstandes ausgeschlossen wird.

Soweit der Kündigungsgrund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

In einem solchen Fall sollte also frühzeitig eine Frist gesetzt werden, in der der Zugang zu den Funkdaten ermöglicht wird und eine Zusicherung der Übermittlung der Funkdaten gefordert werden. Nach Ablauf der Frist ohne eine solche Zusicherung bzw. Freigabe des Funksystems würden die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung der Mietverträge vorliegen.

Dritte denkbare Rechtsfolge wäre ein Schadenersatzanspruch. Durch die Einschränkung der Funkauslesung wird der Gerätemieter gezwungen, kostenintensiv die Messgeräte analog abzulesen. Die Zusätzlich entstehenden Kosten für die Organisation und Durchführung der Ablesung, sowie die Übernahme der Ablesedaten in die Abrechnungssoftware, entstehen nur wegen der Vertragsverletzung des Gerätevermieters. Diese Zusatzkosten sind demnach Mangelfolgeschaden, für den vom Vermieter gemäß § 536a BGB Ersatz verlangt werden kann.

Darüber hinaus ist zu prüfen, ob die Verweigerung der weiteren Nutzung der Funk-funktionalität auch wettbewerbsrechtlich zu beanstanden ist. Die Ausführungen des Bundeskartellamts in der Sektoruntersuchung Submetering über die Darstellung und Analyse der Wettbewerbsverhältnisse bei Ablesediensten für Heiz- und Wasserkosten vom Mai 2017 legen nahe, dass gerade ein solches Verhalten zur Behinderung des Wettbewerbs im Abrechnungsmarkt führen kann und es sich daher als wettbewerbswidrig darstellen könnte.

Rauchwarnmelder sind zwischenzeitlich in ganz deutlich Deutschland zumindest im Neubau vorgeschrieben. Für die meisten Bundesländer gilt auch eine Nachrüstpflicht im Bestand. Seit Jahren wird im Zuge der Funkausstattung von Wohnungsliegenschaften daran gearbeitet, dass auch die Rauchwarnmelder im Rahmen einer Ferninspektionen überwacht werden können.

Die Rahmenbedingungen für Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern ergeben sich aus den Regeln der Technik, die bislang in der DIN 14676 vom September 2012 vorgegeben werden. Danach war die Ferninspektion von Rauchwarnmeldern per Funk nur eingeschränkt möglich. Insbesondere die Kontrolle der Funktion des Warnsignals, die Kontrolle der Raucheintrittsöffnungen und die Überwachung des Umfelds auf freien Raucheintritt sind nach der aktuell gültigen Fassung der DIN 14676 nur eingeschränkt mittels Ferninspektion durchführbar.

Nunmehr wurde Ende September 2017 ein Entwurf für die Neufassung der DIN 14767 veröffentlicht. Der Entwurf führt zunächst dazu, dass die DIN nunmehr in 2 Teile zerfällt. Teil 1 beschäftigt sich mit Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung. Teil 2 beschäftigt sich mit den Anforderungen an Fachfirmen. Insbesondere wird in Teil 2 geregelt, wie der Nachweis der Fachkompetenz für Dienstleistungserbringer erfolgen soll und welche Mindestqualifikation und Prüfungsinhalte zu erbringen sind. Darüber hinaus werden die Voraussetzungen für die Durchführung von Prüfungen geregelt.

Teil 1 der DIN 14676 enthält nunmehr neue Regelungen für die Durchführung der Inspektionen.

Auch in Zukunft muss die Funktionsfähigkeit jedes installierten Rauchwarnmelders regelmäßig überprüft und durch Instandsetzungsmaßnahmen sichergestellt werden. Rauchwarnmelder sind nach Herstellerangaben jedoch mindestens einmal im Abstand von 12 Monaten einer Inspektion zu unterziehen. Der 12-monatige Turnus darf höchstens um 3 Monate überschritten werden. Die Ergebnisse der Inspektionen und der eventuell notwendig gewordenen Instandsetzungsmaßnahmen sind zu dokumentieren.

Die Inspektionen müssen mindestens eine Kontrolle beinhalten, ob die Raucheintrittsöffnungen frei sind, ob eine funktionsrelevante äußere Beschädigung des Rauchwarnmelders vorliegt, ob die Umgebung von 0,5 m um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen ist, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern könnten. Darüber muss die Inspektion die Auslösung der Prüfeinrichtung beinhalten.

Die DIN 14676-1 enthält nunmehr auch die Definition verschiedener Inspektionsverfahren. Dafür definiert die DIN verschiedene Rauchwarnmeldertypen nach ihren technischen Eigenschaften. Es werden 3 Verfahrenstypen (Typen A, B und C) unterschieden.

Nach dem Verfahren A ist die notwendige Inspektion inklusive einer Sichtprüfung in einem Maximal-Intervall von 12 (+3) Monaten vorzunehmen. Die Vorgaben des Herstellers sind dabei zu beachten. Rauchwarnmelder für dieses Verfahren müssen keine zusätzlichen Funktionen gegenüber den Anforderungen der DIN EN 14604 aufweisen. Es handelt sich demnach um Rauchwarnmelder, die nicht über eine technische Vorrichtung für Ferninspektionen per Funk verfügen.

Die Geräte, die für das Verfahren B zugelassen sind, müssen ebenfalls einer notwendigen Inspektion in einem Maximal-Intervall von 12 (+3) Monaten unterzogen werden. Die Rauchwarnmelder des Typs B müssen folgende funktionsrelevante Eigenschaften selbstständig und wiederkehrend mindestens alle 12 (+3) Monate prüfen: Rauchkammer, Energieversorgung, Demontageerkennung und Warnsignale. Der Gerätestatus ist mindestens alle 12 (+3) Monate auszulesen und an die verantwortliche Stelle zu übertragen. Die DIN spricht bei diesen Geräten auch von Meldern mit Teil-Ferninspektion.

Funktionsrelevante Abweichungen sind dem Nutzer am Rauchwarnmelder anzuzeigen. Die Dokumentation erfolgt zum Zeitpunkt der Statusübertragung.

Zusätzlich müssen die Raucheintrittsöffnungen und die Umgebung der Rauchwarnmelder alle 36 (+6) Monate vor Ort inspiziert und dokumentiert werden. Hier ist also in einem 3-jährigen Turnus eine Sichtprüfung notwendig.

Letztlich werden die Rauchwarnmelder des Typs C als Melder mit kompletter Ferninspektion definiert.

Auch hier ist eine Inspektion in einem Maximal-Intervall von 12 (+3) Monaten vorzunehmen. Die Rauchwarnmelder dieses Verfahrens müssen jedoch folgende Eigenschaften des Rauchwarnmelders selbständig wiederkehrend mindestens alle 12 (+3) Monate prüfen: Rauchkammer, Energieversorgung, Demontageerkennung, Raucheintrittsöffnungen und Umgebungsüberwachung sowie Warnsignale. Auch hier ist der Status dieser Eigenschaften des Gerätes mindestens alle 12 (+3) Monate auszulesen und der verantwortlichen Stelle zu übertragen. Abweichungen sind auch hier dem Nutzer mindestens am Rauchwarnmelder anzuzeigen. Der Gerätestatus muss auch für den Nutzer selbst jederzeit abrufbar sein.

Da hier auch die Raucheintrittsöffnungen und Umgebungsüberwachung durch das Gerät selbst erfolgt, sind Sichtprüfungen vor Ort nicht notwendig.

Je nach Umfang der Inspektionsfunktionen der Rauchwarnmelder wird demnach in Zukunft eine vollständige Ferninspektion ohne notwendige Sichtprüfung bzw. eine Teil-Inspektion mit einem verlängerten Turnus der Sichtprüfung möglich sein.

Noch ist die DIN 14676-1:2017-10 ein Entwurf. Die endgültige Fassung wird jedoch im 1. Halbjahr 2018 erwartet.

Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens über die Ordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher Vorschriften haben die Bundesministerien für Gesundheit sowie für Ernährung und Landwirtschaft den Verordnungsentwurf vom 03.11.2017 in den Bundesrat eingebracht. Die Beschlussfassung über die Verordnung steht auf der Tagesordnung der Bundesratssitzung am 15.12.2017.

Der Verordnungsentwurf weicht von dem Referentenentwurf vom 27.06.2017 insbesondere hinsichtlich der Gestaltung der Regelungen für die Erprobung von Trinkwasseranlagen auf Legionellen erheblich ab. Die Regelungen für die Legionellenprüfung werden nunmehr in einem § 14b der Trinkwasserverordnung zusammengefasst.

In § 14b Abs. 1 werden die Voraussetzungen für die Untersuchungspflicht aufgezählt.

Abs. 2 der neu geschaffenen Norm beschäftigt sich mit der Frage, durch wen die vorgeschriebenen Untersuchungen durchzuführen sind. Es wird festgelegt, dass dies eine Untersuchungsstelle sein muss, die nach § 15 Abs. 4 zugelassen ist. Darüber hinaus wird festgelegt, dass der Untersuchungsauftrag sich auch auf die jeweils dazugehörende Probenahme erstrecken muss.

Aus der Formulierung kann entnommen werden, dass nur noch einheitliche Aufträge über die Durchführung der Untersuchung und die dazugehörende Probenahme erteilt werden dürfen. Daraus würde sich dann ergeben, dass die Beauftragung nur gegenüber der zugelassenen Untersuchungsstelle möglich ist.

In dem Verordnungsentwurf vom 27.06.2017 wurde dieses Ziel noch ausdrücklich in der Begründung angegeben. In der Begründung zum neuen Entwurf wird dies in der Begründung nicht mehr so explizit angesprochen. Gerade zu Abs. 2 des §§ 14 Buchst. b im Verordnungsentwurf wird in der Begründung nur darauf hingewiesen, dass bereits bestehende Regelungen übernommen wurden.

Auch § 15 Abs. 4 TrinkwV wird ebenfalls neu gefasst. Es verbleibt jedoch bei dem Grundsatz, dass die nach der Verordnung erforderlichen Untersuchungen des Trinkwassers einschließlich der Probenahmen nur von dafür zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden dürfen.

Nach alledem ist davon auszugehen, dass der Verordnungsgeber mit der Änderung das Ziel weiterverfolgt, dass die Probenahme nur direkt bei der zugelassenen Untersuchungsstelle beauftragt werden kann, auch wenn er dies nicht mehr so explizit in der Verordnungsbegründung angibt. Der Text der Verordnung wird von den Gesundheitsämtern, die für den Vollzug zuständig sind, sicher nicht weit ausgelegt werden. Dafür spricht auch, dass einzelne Gesundheitsämter bereits nach der aktuellen Rechtslage Probenahmen durch Dienstleister, die nicht zugelassene Untersuchungsstellen sind, in Frage stellen.

Die Änderungen sollen am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Dies kann kurzfristig bereits nach der Zustimmung des Bundesrates erfolgen.