Mit dem Beginn eines jeden neuen Jahres kommen traditionell für Immobilienverwalter auch neue Verordnungen und Regelungen sprichwörtlich ins Haus. So ist das auch 2020. Wie so oft, haben kleine Änderungen häufig große Auswirkungen. Denn gerade bei der Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten muss sich die Branche auf zahlreiche Neuerungen einstellen. Das birgt wie immer im Leben Risiken, hält aber auch zahlreiche Chancen bereit. Wichtig ist, dass Hausverwaltungen gut vorbereitet sind und in ihrem Messdienstunternehmen einen gut aufgestellten und verlässlichen Partner haben. DEUMESS (bis 2019 als MeasureNet bekannt) als Verband der mittelständischen Messdienstunternehmen hat sich dieses doch recht komplexen Themas angenommen, bereitet schon lange seine über 140 bundesweit vertretenen Mitgliedsunternehmen intensiv darauf vor und leistet wichtige Aufklärungsarbeit für Immobilieneigentümer und Hausverwaltungen. Soviel ist schon jetzt sicher: Die Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten wird digitaler und transparenter.
Novellierung der Heizkostenverordnung (HKVO) bis Oktober
Mit der europäischen Energie-Effizienz-Richtlinie (EED) sowie dem im Oktober 2019 durch das Kabinett auf den Weg gebrachten Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde die Grundlage für die Novellierung der Heizkostenverordnung (HKVO) gelegt. „Die in naher Zukunft überarbeitete HKVO bildet dabei den rechtlichen Rahmen für die tägliche Arbeit von Messdienstunternehmen und hat in seiner Form selbstverständlich auch Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Hausverwaltungen“, erklärt Hartmut Michels, Vorstandsmitglied von DEUMESS und ergänzt: „Mit der neuen HKVO ist eine Anpassung der Normen an die aktuellen Branchenherausforderungen verbunden. Die HKVO wird somit einen wichtigen Beitrag zur Energieeinsparung bei Wärme und Warmwasser, transparenter Abrechnungen sowie mehr Wettbewerb im Markt gewährleisten.“
Am deutlichsten spürbar werden die Veränderungen durch die Umstellung der bisher verwendeten Erfassungsgeräte. Die bei den Wohnungsmietern unbeliebte Ablesung vor Ort wird durch eine Fernablesung ersetzt. Lästige Terminabsprachen gehören damit der Vergangenheit an. Damit dies möglich wird, müssen ab Oktober 2020 alle neu installierten Wasser- und Wärmezähler sowie Heizkostenverteiler funkfähig und somit fernablesbar sein. Die bis dahin installierten und nicht funkfähigen Zähler beziehungsweise Verteiler dürfen ab diesem Datum bis zur gesetzlich definierten Übergangsfrist im Jahr 2027 weiter betrieben werden und müssen mit Ablauf dieser aber durch funkfähige Geräte ersetzt sein.
Interoperable Funktechnik statt Anbieter gebundener Insellösung
Michels: „Damit beginnt sowohl für die Mieter als auch für die Messdienstunternehmen eine neue Zeitrechnung. Die Verbrauchsabrechnung wird dann ohne das Betreten einer Wohnung dank digitaler Datenübertragung möglich sein. Das erhöht den Komfort und sorgt zugleich für eine zeitnahe und transparente Einsicht der tatsächlichen Verbrauchswerte. Immobilienverwalter sollten aber darauf achten, dass beim Austausch der fernablesbaren Geräte interoperable Technik und keine an einen Anbieter gebundene Insellösung zum Einsatz kommt. Wichtig ist dabei auch die Verwendung eines branchenüblichen Funkstandards. Nur so ist sichergestellt, dass die Hausverwaltungen bei Bedarf den Messdienstleister schnell wechseln können und der neue Dienstleister die verbaute Technik korrekt weiter nutzen kann.“
Transparente Echtzeitwerte vs. Datenschutz
„Mit der Festschreibung der Interoperabilität entsteht ein für alle Beteiligten positiver Wettbewerb um die beste Technik, ein ausgewogenes Preis-Leistungsverhältnis sowie guten Service zum Vorteil der Immobilienverwaltungen“, meint Bernd Bosch, ebenfalls Vorstandsmitglied bei DEUMESS und zugleich Geschäftsführer der ABM-Mess Service GmbH. Der Branchenexperte betont, dass durch die nun geforderte kontinuierliche Datenbereitstellung der Verbrauchsdaten ein sensibler Umgang mit dem Datenschutz zwingend erforderlich ist. Zugleich brauche es ein einheitliches Format für die Datenübergabe. Dieses muss sicherstellen, dass der Abrechnungs-Dienstleister problemlos gewechselt werden kann und dennoch die Abrechnung auf den bereits installierten Geräten durchführbar bleibt.
Bosch: „Konkrete Regelungen sind auch hinsichtlich der geforderten monatlichen Abrechnungs- beziehungsweise Verbrauchsinformationen für den Mieter notwendig. So wird es wichtig genau festzulegen, welche Informationen in welchem Format bis zu welchem Termin zu übermitteln beziehungsweise darzustellen sind und wie der Mieter darauf zugreifen wird. Der Mieter muss in der Lage sein, seinen Verbrauch schnell und auskunftsstark zu erfassen, um sein Verbrauchsverhalten entsprechend anzupassen. Unterschiedliche Ausgabeformate sind hierbei hinderlich. Ob das neue System gut und datenschutzkonform funktioniert, merkt man dann spätestens beim Mieterwechsel. Denn der Altmieter muss auch nach seinem Auszug noch Zugriff auf seine Verbrauchswerte haben, der neue Mieter aber bereits seine eigenen Daten stets zur Verfügung gestellt bekommen.“
Hoher Beratungsbedarf – Messdienstleister gut aufgestellt
Für Hausverwaltungen wird das digitale Datenmanagement sowie -handling ab 2020 eine größere Rolle als bisher spielen. Liegenschafts-, Nutzer- und Verbrauchsdaten müssen entsprechend aufbereitet und sicher verschlüsselt übertragen werden. Dafür braucht es leistungsstarke Software und Portale. Wie wichtig diese Themen sind, zeigt eine jüngst durch DEUMESS deutschlandweit durchgeführte Studie unter Immobilien- und Hausverwaltungen. Die Ergebnisse daraus, sind auf der Verbandswebseite abrufbar. Mehr als jedes zweite Unternehmen gab dabei an, dass die digitale Datenkommunikation eine der wichtigsten Kriterien für eine Zusammenarbeit mit einem Messdienstunternehmen ist. Dicht gefolgt von dem Anspruch, einen zuverlässigen Ansprechpartner vor Ort zu haben.
„Die im DEUMESS organisierten Messdienstunternehmen sind genau darauf hervorragend vorbereitet. Gerade jetzt, wo ein hoher Beratungsbedarf besteht, können sie aufgrund ihrer regionalen Nähe schnell und zuverlässig offene Fragen klären, bei der Umstellung auf fernablesbare Messtechnik helfen und bei Bedarf auch attraktive Finanzierungsmodelle für den Erwerb der neuen Technik vermitteln. Unsere Mitglieder oder auch wir als Verband stehen gerne bei Fragen zur Verfügung“, sagt Hartmut Michels.