In einem Berufungsurteil vom 24.05 2017 (Aktenzeichen: 8 U 41/16) hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg entschieden, dass eine Umstellung von einer vereinbarten Heizkostenpauschale auf eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung nur nach entsprechender Ankündigung für die nachfolgenden Abrechnungsperioden, und nicht für die Vergangenheit, zulässig ist.
Sachverhalt
Zwischen dem klagenden Vermieter und dem beklagten Mieter wurde mietvertraglich in einem Gewerberaummietvertrag eine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart. Nach Ablauf der Abrechnungszeiträume 2007-2010 hat der Vermieter eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung erstellt und klageweise Nachzahlungen aus der Heizkostenabrechnung geltend gemacht. Die vorgelegte Heizkostenabrechnung basierte jedoch nicht auf erfasstem Verbrauch, sondern rechnete über die tatsächlich angefallenen Heizkosten nach dem Flächenmaßstab ab. Eine Verbrauchserfassung war nicht erfolgt.
Entscheidung
Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und damit den Anspruch auf Nachzahlung der die vereinbarte Pauschale übersteigenden Heizkosten nach der Heizkostenabrechnung verneint. Das OLG ist der Auffassung, dass der Vermieter trotz der mietvertraglichen Vereinbarung der Parteien über die Zahlung einer Heizkostenpauschale grundsätzlich berechtigt sei, nach Maßgabe der Heizkostenverordnung über die Heizkosten abzurechnen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehen nämlich die Regelungen der Heizkostenverordnung einer abweichenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarung von Pauschalen vor. Dies bedeute aber nicht, dass der Vermieter berechtigt gewesen wäre, rückwirkend die Heizkosten nach Flächenanteil der Beklagten abzurechnen. Eine Entscheidung dazu, ob der Vorrang des § 2 HeizkV auch ohne vorherige Ankündigung für bereits beendete Heizperioden anzuwenden ist, liegt bislang jedenfalls vom BGH noch nicht vor.
Praxishinweis
Die Entscheidung ist im Ergebnis richtig. § 2 HeizkV soll sicherstellen, dass mietvertragliche Bestimmungen die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht verhindern können. Im vorliegenden Fall war eine Verbrauchserfassung nicht erfolgt und daher eine Verbrauchsabrechnung für die Vergangenheit auch nicht möglich. § 2 der Heizkostenverordnung soll jedoch gerade deswegen eine verbrauchsunabhängige Abrechnung unterbinden, weil zum Zwecke der Energieeinsparung eine verbrauchsabhängige Kostenbeteiligung der Nutzer, und damit eine Steuerung des Nutzungsverhaltens, erreicht werden soll. Die Heizkostenverordnung soll hingegen nicht dem Vermieter ein Nachforderungsrecht einräumen, wenn er die Pauschale zu gering angesetzt hat und die tatsächlichen Gesamtheizkosten durch die vereinbarten Pauschalen nicht gedeckt werden können.
Anders wäre der Sachverhalt zu beurteilen, wenn für die einzelnen Nutzereinheiten der Liegenschaft trotz der vereinbarten Pauschale bereits eine Verbrauchserfassung stattgefunden hätte. In einem solchen Fall müsste auch eine rückwirkende Anwendung der Heizkostenverordnung nach § 2 HeizkV Vorrang haben. Insoweit könnte hinsichtlich einer Umstellung auch nicht auf § 6 Abs. 4 HeizkV verwiesen werden, der eine Änderung von Abrechnungsmaßstäben nur für die Zukunft zulässt, was damit begründet wird, dass der Mieter sein Nutzungsverhalten auf die Vorgaben für die Abrechnung einstellen können muss.